양도 상속 증여세 이론 및 계산실무(2026) > 양도/상속/증여

2026년 양도소득세와 관련하여 주된 개정사항으로는 첫째, 양도소득 이월과세 적용 배제 범위에 증여자인 직계존속이 사망한 경우를 추가하였습니다. 둘째, 주택부수토지 판단 기준일을 수용의 경우 사업인정고시일 직전일로 추가하였습니다. 셋째, 양도소득 부당행위계산 부인시 매매사례가액 평가기간을 평가기간 내 신고일까지로 명확화 하였습니다. 넷째, 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 산정방식을 명확화하였습니다. 다섯째, 비수도권 준공 후 미분양주택 취득 특례 적용기한을 26.12.31까지 연장하였으며 가액요건(취득가액 기준)을 기존 6억원에서 7억원으로 완화하였습니다. 여섯째, 인구감소지역 주택 취득 특례 적용범위에 비수도권 인구감소관심지역을 추가하였으며 가액요건을 기존 4억원에서 인구감소지역(수도권) 및 인구감소관심지역의 경우 4억원으로 인구감소지역(비수도권)의 경우 9억원으로 상향하였습니다. 일곱째, 2026년 5월 9일을 기준으로 다주택자 한시적 유예 규정이 종료되었습니다. 단, 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 시·군·구청에 신청하는 경우, 토지거래허가를 받고 매매계약을 체결한 후 기존 조정대상지역(서울시 강남구·서초구·송파구 및 용산구) 주택을 계약일부터 4개월 내(2026년 9월 9일까지로 한정), 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역 주택을 계약일부터 6개월 내(2026년 11월 9일까지로 한정) 양도하는 경우 중과가 배제되는 보완 규정을 두었습니다. 2026년 상속세 및 증여세와 관련하여 주된 개정사항으로는 영리법인에 유증시 상속세 납세의무자에 상속인과 그 직계비속의 배우자를 추가하였습니다.

Part 01 양도소득세 개요
제1장 양도, 양도소득, 양도소득세
제1절 양도소득세의 특징
제2절 양도소득세 계산방법 요약
제3절 양도소득세 계산유형의 선택
제4절 양도가액
제5절 취득가액
제6절 기타필요경비
제7절 장기보유특별공제
제8절 양도소득 기본공제
제9절 양도소득 금액의 합산
제10절 양도소득세 세율
제2장 양도로 보는 거래
제1절 매 매
제2절 교 환
제3절 협의매수·수용·경매·공매
제4절 현물출자
제5절 대물변제
제6절 부담부증여
제7절 배우자 직계존비속간 이월과세
제8절 환지처분·보류지 충당
제9절 양도담보
제10절 명의신탁
제11절 매매원인 무효
제12절 재산분할청구권 행사
제13절 공유물 분할
제14절 토지거래허가를 받지 아니하여 무효인 경우
제15절 본인의 경락
제16절 소유권이전 등기 전에 어음부도로 계약 해지
제17절 증여추정
제3장 양도 또는 취득의 시기
제4장 납세의무자, 납세지, 관할세무서
제1절 양도소득세의 납세의무자
제2절 납세지 및 관할세무서

Part 02 양도소득세 과세대상 개요
제1장 과세대상 개요
제1절 양도소득세의 과세대상 자산
제2장 부동산(토지와 건물)
제1절 토지
제2절 건물
제3장 부동산에 관한 권리
제1절 부동산을 취득할 수 있는 권리
제2절 지상권
제3절 전세권
제4절 등기된 부동산임차권
제4장 기타자산
제1절 특정주식
제2절 영업권 / 이축권
제3절 특정시설물 이용권
제5장 일반주식(상장·비상장주식) 및 파생상품
제1절 일반주식(상장·비상장주식) 및 파생상품의 범위
제2절 대주주의 판정기준
제3절 신주인수권
제4절 증권예탁증권(DR)

Part 03 비과세, 중과, 감면·과세특례
제1장 1세대 1주택 비과세
제1절 1세대 1주택 비과세 개요
제2절 1세대 요건
제3절 1주택 요건
제4절 2년 이상 보유 요건
제2장 양도소득세의 중과
제1절 비사업용토지 중과
제2절 다주택 중과제도
제3장 양도소득세의 감면
제1절 양도소득세 감면 개요
제2절 양도소득세 감면의 배제와 종합한도
제3절 토지에 대한 감면 요약
제4절 주택에 대한 감면 요약
제5절 기타 감면 요약
제6절 8년 자경농지에 대한 감면(조특법 69)
제7절 축사용지에 대한 감면(조특법 69_2)
제8절 어업용 토지등에 대한 감면(조특법 69_3)
제9절 자경산지에 대한 감면(조특법 69_4)
제10절 농지 대토에 대한 감면(조특법 70)
제11절 공익사업용 토지 등에 대한 감면(조특법 77)
제12절 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 감면(조특법 77_3)
제13절 국가에 양도하는 산지에 대한 감면(조특법 85_10)
제14절 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면(조특법 97)
제15절 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면(조특법 97_2)
제16절 장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 97_3)
제17절 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 97_4)
제18절 장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세 세액감면(조특법 97_5)
제19절 임대주택 부동산투자회사의 현물출자자에 대한 과세특례 등(조특법 97_6)
제20절 준공후미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조특법 98_8)
제21절 신축주택의 취득자에 대한 감면(조특법 99)
제22절 신축주택의 취득자에 대한 감면(조특법 99_3)
제23절 미분양주택 관련 양도소득세 과세특례
제24절 기타의 양도소득세 과세특례
제4장 양도소득세의 기타 과세특례
제1절 1세대 1주택 고가주택
제2절 부담부증여
제3절 배우자등 이월과세
제4절 부당행위계산의 부인
제5절 재개발·재건축 양도소득세 계산
제6절 조합아파트의 양도(재일 46070-171, 1997.01.31)
제7절 상여, 배당 등으로 소득처분된 경우 시가적용
제8절 주식매수선택권으로 취득한 주식

Part 04 신고와 납부
제1장 양도소득세 예정신고
제1절 양도소득세 예정신고기한
제2절 예정신고서에 첨부할 서류
제2장 양도소득세 확정신고
제1절 확정신고
제2절 양도소득세 분납
제3장 양도소득세 수정신고 등
제1절 수정신고
제2절 경정청구
제3절 결정·경정
제4절 가산세
제5절 농어촌특별세
제6절 소득분 지방소득세(구 주민세)

Part 05 기준시가 계산방법
제1장 토지의 기준시가 계산
제1절 일반지역 토지의 기준시가
제2절 보유기간 중 환지된 토지의 양도
제2장 주택의 기준시가 계산
제3장 일반 건물의 기준시가 계산
제4장 아파트·연립주택 기준시가 계산
제1절 공동주택 고시 대상이 되는 기준
제2절 공동주택 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우
제3절 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 경우
제4절 양도 취득당시 공동주택 기준시가가 동일한 경우
제5장 상업용 건물·오피스텔 기준시가 계산
제1절 기준시가 고시의 배경
제2절 기준시가의 계산
제3절 단위면적당 기준시가 계산방식의 단점
제6장 주식의 기준시가 계산
제1절 주식의 기준시가 계산
제2절 비상장주식의 양도
제7장 기타자산의 기준시가 계산
제1절 골프회원권(특정시설물 이용권)기준시가
제2절 부동산을 취득할 수 있는 권리
제3절 지상권·전세권과 등기된 부동산임차권
제4절 신주인수권, 증권예탁증권
제5절 영업권

Part 06 양도코리아 프로그램을 이용한 양도소득세 계산사례
제1장 양도소득세 계산의 준비
제1절 계산의 개요 파악
제2절 자산의 종류와 거래 방법
제3절 계산 전 판정사항(비과세, 중과, 감면)
제4절 계산에 필요한 정보 확인
제2장 양도코리아의 설치와 사용
제1절 양도코리아 설치
제2절 양도코리아를 이용한 계산
제3절 양도코리아를 이용한 전자신고
제3장 토지의 계산사례
제1절 토지 계산 개요
제2절 토지 계산상 주의사항
제4장 개별주택의 계산사례
제1절 개별주택의 계산 개요
제2절 부수토지의 범위 판정
제3절 주택의 비과세, 중과, 감면 판정
제4절 겸용주택의 양도소득세 계산
제5절 건축법상 주택 형태에 따른 계산방법 선택
제6절 신축·재축·증축건물의 취득가액
제5장 아파트의 계산사례
제1절 아파트의 계산 개요
제6장 오피스텔의 계산사례
제1절 상업용 건물, 오피스텔 계산의 개요
제2절 상업용 건물, 오피스텔 계산의 고려 요소
제3절 상업용 건물, 오피스텔의 취득실가 환산
제7장 일반건물의 계산사례
제1절 일반건물 계산의 개요
제2절 일반건물 양도소득세 계산의 유의사항
제3절 일반건물 기준시가 산정방법
제4절 건물 기준시가 산정의 연혁
제5절 양도소득세 계산 전 판정사항
제6절 증축된 건물의 양도소득세 계산
제8장 재개발·재건축의 계산사례
제1절 재개발·재건축 계산 개요
제2절 재개발·재건축 양도소득세 계산 연혁
제3절 재개발·재건축 조합원입주권을 양도
제4절 재개발·재건축 신축건물을 양도하는 경우
제5절 장기보유특별공제 적용시 보유기간
제6절 종전 부동산의 취득가액을 확인할 수 없는 경우
제7절 기존건물과 그 부수토지의 평가액
제8절 청산금의 양도차익 산정
제9장 주식의 계산사례
제1절 주식의 양도소득세 계산 개요
제2절 상장 코스닥 대주주 주식
제3절 비상장주식의 양도소득세
제10장 특정주식의 계산사례
제1절 특정주식의 계산 개요
제11장 특정시설물 이용권의 계산사례
제1절 특정시설물 이용권의 계산 개요
제2절 회원권 기준시가 확인
제12장 기타자산의 계산사례
제1절 기타자산의 계산 개요
제2절 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권

Part 07 상속세편
제1장 상속세 계산방법
제1절 상속세 계산 방법 요약
제2장 상속 관련 법령 내용
제1절 상속 개시시점과 관련 신고 기한
제2절 법정 상속순위(민법 1000 ①)
제3절 동시사망의 재산상속권
제4절 대습상속
제5절 기타 특수한 경우의 재산상속권
제6절 상속자격의 박탈
제7절 상속포기와 한정승인
제8절 상속재산의 분할 방법
제9절 유 언
제10절 유류분
제11절 기여분
제12절 특별수익 제도
제13절 특별연고자의 상속재산 분여
제3장 상속세 개요
제1절 과세대상 자산
제2절 상속세의 납세의무자
제3절 관할관청
제4절 부동산특별조치법에 의한 등기의 과세 문제
제4장 상속세 과세가액
제1절 상속재산가액
제2절 증여재산가액
제3절 비과세 상속재산
제4절 과세가액 불산입
제5절 과세가액 공제액
제5장 상속공제
제1절 기초공제
제2절 기타인적공제
제3절 일괄공제
제4절 가업상속공제
제5절 영농상속공제
제6절 배우자 상속공제(상증법 19)
제7절 금융재산 상속공제
제8절 재해손실공제
제9절 동거주택 상속공제
제10절 상속공제의 종합한도(상증법 24)
제11절 감정평가수수료(상증법 25, 상증령 20_3)
제12절 과세최저한(상증법 25 ②)
제13절 상속세 과세표준(상증법 25 ①)
제6장 산출세액, 세액공제, 신고납부 가산세 등
제1절 산출세액
제2절 세액공제
제3절 가산세
제4절 차가감 자진납부할 세액
제5절 신고납부 방법
제7장 양도코리아를 이용한 상속세 계산
제1절 상속세 계산순서
제2절 상속세 계산 사례

Part 08 증여세편
제1장 증여세 계산 방법
제1절 증여세 계산 방법 개요
제2장 증여세 개요
제1절 증여란
제2절 증여세의 과세대상
제3절 증여세의 납세의무자
제4절 관할관청
제5절 증여로 보는 경우
제3장 상속재산 및 증여재산의 평가
제1절 상속·증여재산 평가의 공통원칙
제2절 부동산의 보충적 평가방법
제3절 부동산에 관한 권리 및 시설물 등의 보충적 평가
제4절 기타 유형자산의 보충적 평가방법
제5절 무형자산의 보충적 평가방법
제6절 주식의 평가방법
제7절 국공채 등의 보충적 평가방법
제8절 담보제공된 재산의 평가방법
제9절 지상권·정기금 및 조건부권리의 평가방법
제4장 증여세 과세가액의 계산
제1절 증여재산가액
제2절 중소기업 창업자금에 대한 증여세 과세특례(조특법 30_5)
제3절 가업의 승계에 대한 증여세 과세특례(조특법 30_6)
제4절 비과세 증여재산(상증법 46, 상증령 35)
제5절 과세가액 불산입
제6절 재해손실공제
제5장 증여세 과세표준 및 세액의 계산
제1절 과세표준의 계산
제2절 감정평가수수료(상증법 55 ①, 상증령 20_3)
제3절 증여세 과세 최저한(상증법 55 ②)
제4절 증여세 산출세액의 계산
제5절 신고납부세액의 계산
제6절 증여재산 공제
제7절 혼인·출산 증여재산 공제
제6장 증여세 신고·납부 가산세 등
제1절 납부방법의 선택
제2절 증여세 신고시 제출서류
제3절 가산세
제7장 증여세 계산사례

Part 09 부동산매매업편
제1장 부동산매매업 개요
제1절 부동산매매업 이란
제2절 부동산매매업 판단기준
제2장 부동산매매업 신고와 납부
제1절 부동산매매업 예정신고
제2절 부동산매매업 예정신고시 고려할 사항
제3절 부동산매매업 확정신고
제4절 부동산매매업 주택등 비교과세특례

부 록