양도소득세가 어려운 이유는 법에서 정해 놓은 요건을 갖추어 비과세나 감면 등의 세금 혜택을 받기 위해서 10가지의 요건이 필요하다면 그중에 9가지는 맞고 하나만 틀리게 되면 90점이 아니라 0점이 되는 데 있다. 더군다나 최근 몇 년간 부동산 대책을 통한 잦은 법 개정과 일부 난해한 해석으로 인해 세무전문가들조차도 해석에 차이가 나오고, 따라가기 어렵다는 말이 절로 나오고 있는 게 현실이다.
Chapter 01 주택 비과세 절세 노하우 1. 1세대 1주택 비과세 보유 및 거주기간 판단 방법 2. 일시적 2주택 상황에서 비과세 혜택 받는 방법 3. 상속주택과 일반주택을 보유시 비과세 받는 방법 4. 2021년 이후 취득한 분양권 주택 수 포함된다 5. 장기임대등록사업자의 거주주택 1세대 1주택 비과세 6. 1주택자는 거주여부에 따라 장기보유특별공제가 달라진다. 7. 세대분리 잘못하면 비과세 혜택을 못 받을 수 있다. 8. 위장이혼을 통한 비과세 혜택은 세금이 추징될 수 있다. 9. 해외 이주 등 보유나 거주 불문 비과세가 될 수 있다.
Chapter 02 다주택 중과세 절세 노하우 1. 다주택 중과세 주택 수 판단 방법 2. 중과제외 대상 주택을 정확히 알자 3. 소득세법상 장기임대주택 중과 배제 4. 상속받은 주택으로 5년이 경과하지 않은 경우 5. 중과배제 되는 양도소득세 감면 임대주택 6. 그밖에 중과배제 되는 양도소득세 감면 주택 7. 양도 순서나 시기 선택은 절세의 기본이다 8. 가족간 부동산 증여나 양도 시 주의사항
Chapter 03 재개발ㆍ재건축 절세 노하우 1. 재개발재건축 사업진행 절차에 따른 세무상 이슈 2. 관리처분계획인가일 전ㆍ후 의사결정이 중요하다 3. 입주권과 분양권 세무상 차이를 정확히 알자. 4. 입주권 양도시 1세대 1주택 비과세 받는 방법 5. 1주택이 입주권 2개로 전환되는 경우 세무상 쟁점 6. 주택 2개가 입주권 1개로 전환 시 세무상 쟁점 7. 주택과 입주권을 함께 보유하며 비과세 받는 방법 8. 비과세특례는 권리로 변환되는 시기가 중요하다. 9. 재개발재건축 아파트는 장기보유공제 주의해야 한다. 10. 재개발ㆍ재건축 양도소득세 계산 시 필요서류
Chapter 04 상가/상가주택 절세노하우 1. 구건물 취득 비용도 토지원가에 포함될 수 있다. 2. 자본적 지출 또는 양도비용을 인정받는 방법 3. 양도가액은 기준시가 안분가액과 30% 차이를 확인한다. 4. 상속ㆍ증여받은 부동산 취득시점별 취득가액 산정 5. 5년 내 양도하는 신축 건물은 환산취득가산세 주의하자. 6. 증축 건물에 대한 세무상 쟁점 7. 건물 취득가액 계산은 감가상각비 공제에 주의하자. 8. 상가와 주택 면적에 따른 비과세 적용 방법 9. 상가를 주거로 사용하는 경우 실질로 과세 된다. 10. 상가주택의 4개층을 주택으로 사용하면 다세대주택이다.
Chapter 05 토지 감면 절세노하우 1. 토지보상, 공익사업 목적 수용은 10% 감면된다. 2. 토지보상, 양도시기 모르면 가산세 내야 한다. 3. 개발제한구역 토지는 최대 40%까지 감면이 가능하다. 4. 8년자경, 1억한도로 100% 세액감면 가능하다. 5. 8년자경, 주거지역 등 편입여부를 체크하자. 6. 8년자경, 연도를 달리한 지분양도는 주의하자. 7. 농지대토, 자경기간이 부족하면 농지대토를 고민한다.
Chapter 06 토지 중과세 절세 노하우 1. 비사업용 토지 양도는 중과세가 적용된다. 2. 농지, 비사업용 토지 판단 방법 3. 내년부터 주말농지 양도하면 중과세가 적용된다. 4. 한국농어촌공사 8년이상 임대 농지는 사업용으로 본다. 5. 임야, 비사업용 토지 판단 방법 6. 목장용지, 비사업용 토지 판단 방법 7. 주택부속토지, 비사업용 토지 판단 방법 8. 별장, 비사업용 토지 판단 방법 9. 건물 신축을 위한 토지, 비사업용 토지 판단 방법 10. 환지 토지 비사업용 판단과 기준시가 계산 방법
Chapter 07 부동산 유형별 계산사례 1. 1주택자 조정지역 아파트 양도소득세 세금 비교 2. 다주택자 조정지역 아파트 양도소득세 세금비교 3. 동일연도에 차손이 발생한 다른 양도 자산이 있는 경우 4. 상속받은 주택 감정평가 여부에 따른 양도소득세 비교 5. 건물 신축 대금 입증여부에 따른 세금 비교 6. 상가주택 주택 층이 3개층 또는 4개층일 때 세금 비교 7. 비사업용토지vs수용감면vs8년자경 세금 비교 8. 환지된 토지 교부면적 증·감에 따른 세금 비교 9. 관리처분계획 인가 전ㆍ후 양도 시 세금 비교 10. 재개발ㆍ재건축 아파트 고가주택 양도소득세 계산
Chapter 08 부록 1. 부동산대책 관련 주요 개정사항 정리 2. 조정대상지역 현황 3. 양도소득세 신고를 위한 필수서류
